Insólito “cambiazo” predial al Distrito de Barranquilla en Zona Franca Cayena
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- Publicado el Martes, 17 Abril 2012 09:24
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Un costoso terreno cedido inicialmente, fue cambiado por otro inaccesible e inundable, amparado en resoluciones del Curador Urbano número 1.
Jorge Mariano Rodríguez
Un insólito caso de “cambiazo”, tiene al Distrito de Barranquilla en riesgo de una enorme lesión patrimonial.
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| Así está el terreno del “cambiazo” predial al Distrito de Barranquilla |
A diferencia de los casos que se registran con reclusos, en esta oportunidad el “cambiazo” sufrido por el Distrito se dio con un predio que le fue cedido por la Zona Franca del Caribe S.A., Zofracar, dentro del denominado Parque Industrial Clúster de Construcción La Cayena, en la vía a Juan Mina - Tubará, y que posteriormente fue subdividido en dos, sin previa notificación a la Administración, correspondiéndole la mayor parte en un área de pésimas condiciones topográficas.
El área de cesión es la parte de un predio transferido por el urbanizador al Distrito a título gratuito y mediante escritura pública, con destino a zonas verdes y a equipamiento comunal público, cuando sea del caso.
La historia del hecho se remonta a la resolución 00062 de 2006 expedida por la Secretaría de Planeación Distrital de Barranquilla que viabilizó el proyecto Parque Industrial Clúster de Construcción La Cayena indicando en su artículo segundo que la resolución mediante la cual se conceda licencia de urbanización y/o construcción deberá establecer las cesiones obligatorias en un porcentaje del 10 al 12%, cuya localización será convenida con los responsables del proyecto, teniendo en cuenta, fundamentalmente al corregimiento de Juan Mina y los beneficios que deberá recibir la población.
Como consecuencia de lo anterior, mediante resolución 289 de agosto 16 de 2007, el Curador Urbano No. 1 de Barranquilla, Armando Guijarro Daza, concedió licencia urbanística de parcelación y construcción en la modalidad de cerramiento, la cual contempla las áreas ordenadas en la resolución 00062 de 2006 expedida por la Secretaría de Planeación Distrital de Barranquilla en su artículo segundo, con el antecedente de que a través de comunicación del 1 de agosto de 2007, el gerente de la empresa Desarrollo Inmobiliario La Cayena S.A., Raúl Enrique Navarro Martin Leyes, le notificó al Curador No. 1 que el área correspondiente a la cesión tipo A, equivalente a 112.500,54 M2, se entrega en el lote 2 de la Finca La Estancia, con folio inmobiliario 040-420538. (Ver documento)
La Resolución 289 quedó debidamente ejecutoriada y en su numeral 8 referenció el artículo segundo de la resolución 00062 de 2006 expedida por la Secretaría de Planeación Distrital de Barranquilla y la cesión que Desarrollo Inmobiliario La Cayena hiciere en el Lote 2 de la Finca La Estancia en área de 112.500,50m2.
Lo anterior quiere decir que el 27 de agosto de 2007 al momento de quedar ejecutoriada la Licencia de Construcción expedida por la Curaduría Urbana No. 1 de Barranquilla, el Distrito, en virtud a la cesión, quedó como propietario de 112.500,54 M2, en el lote 2 de la finca La Estancia.
El “cambiazo”
Sin embargo, un año después se produjo un hecho inesperado para el interés patrimonial del Distrito de Barranquilla.
Mediante resolución 349 de agosto 22 de 2008 el Curador Urbana No. 1, Armando Guijarro Daza, modificó la resolución 289 de agosto 16 de 2007 y el área de cesión fue dividida en dos, fuera del predio. Para llegar a él deberá utilizarse un helicóptero.
La nueva división conserva un área de 19.994.12 M2 en el predio La Estancia y cede 92.506.42 M2 en el predio 2 El Reposo, es decir, dos áreas suman exactamente los 112.500.54 M2 cedidos y cuya resolución quedó ejecutoriada el 02 de Septiembre de 2008. (Ver documento)
Aun cuando la cesión del área contenida en la resolución 289 de agosto 16 de 2007 está ajustada a la Ley, la modificación que efectúa la misma Curaduría mediante resolución 349 de agosto 22 de 2008, tendría vicios legales de procedimiento, teniendo en cuenta que dentro del trámite de expedición de licencia debió notificarse al Distrito por cuanto se estaba afectando un área que le había sido cedida.
Esto en razón de que, siendo el Distrito el propietario de dicha área, obligatoriamente se convierte en un tercero interesado, tal como lo establece el artículo 25 del Decreto 564 de 2006, que se refiere a la intervención en el trámite de los terceros así: ”Toda persona interesada en formular objeciones a la expedición de una licencia urbanística, podrá hacerse parte en el trámite administrativo desde la fecha de la radicación de la solicitud hasta antes de la expedición del acto administrativo que resuelva la solicitud. Dicho acto sólo podrá ser expedido una vez haya transcurrido un término mínimo de diez (10) días hábiles, contados a partir del día siguiente a la fecha de la citación a los vecinos colindantes o de la publicación cuando esta fuere necesaria y, en el caso de los demás terceros, a partir del día siguiente a la fecha de la instalación de la valla de que trata el parágrafo del artículo anterior.”
En concreto, como tercero interesado el Distrito debió ser notificado del nuevo procedimiento ya que el área que se estaba modificando se le había reconocido previamente mediante la expedición de un acto administrativo ejecutoriado.
Detrimento patrimonial
Queda claro que la resolución 349 de agosto 22 de 2008 afecta bienes públicos, en este caso el área de 112.500,54 M2. Además, el lote de la finca La Estancia pasó a ser un bien público y ese tratamiento debió dársele a partir de ese momento, pero todo indica que el procedimiento le fue ocultado a la Administración Distrital. En este caso la modificación del área cedida está dada no en la extensión, porque el Distrito mantiene los mismos 112.500.54 M2, pero sí en la ubicación de la misma.
En la práctica, lo que también se configuraría sería una enorme lesión para el interés patrimonial del Distrito porque, en otros términos, dejó de ser propietario de un valioso predio, para obtener otro de bajo valor comercial.
Lo anterior se fundamenta en una visita técnica practicada a los predios a entregar, el 6 de diciembre de 2010, por parte de la ingeniera civil, Ana Cristina Saltarín Jiménez, de la Secretaría de Control Urbano y Espacio Público.
En su informe, la funcionaria señaló que, en el caso del predio El Reposo, su acceso fue a través de la empresa Gres Caribe, debido al mal estado de las vías, estando una de ellas sin pavimentar y que conduce a la urbanización Villas de San Pablo, mientras que otra es prácticamente inexistente porque las fuertes corrientes del arroyo que lo circundan desbancó el terreno que servía como acceso peatonal.
Debido a las pésimas condiciones encontradas, la funcionaria de Control Urbano advirtió sobre la aplicación del incumplimiento, por parte del urbanizador, en caso de persistir tales circunstancias en una segunda visita técnica de verificación.
Con ello se busca garantizar el acceso a las cesiones públicas para parques y equipamientos desde una vía pública vehicular, proyectar las zonas de cesión en forma continua hacia el espacio público sin interrupción por áreas privadas y no localizar las cesiones en predios inundables ni en zonas de alto riesgo.
No obstante, en visitas realizadas el 22 de enero, 10 y 24 de febrero y 9 de marzo de 2011, la misma ingeniera Ana Cristina Saltarín Jiménez, verificó que en la mayor parte de los tramos sólo es posible acceder en vehículos tipo campero, debido a la irregularidad en el terreno y la estrechez del acceso. (Ver documento)
Además, por ser un camino destapado, sin pavimentar, en toda época pero especialmente en la invernal, el acceso peatonal es dificultoso, imposibilitando el acceso a personas con discapacidad, contraviniendo lo señalado en la Ley 361 de 1997, por la cual se establecen mecanismos de integración social de las personas con limitación.
Esto indica que nuevamente fueron comprobadas las mismas fallas, con el agravante de que, para poder acceder al predio, a través de Gres Caribe, fue necesario solicitar un permiso, debido a que aparentemente es parte de un predio privado.
Como si fuese poco, por el lado oeste el camino tiene una longitud que requiere ser habilitada de 1.5 kilómetros hasta empalmar con el área urbanizada del corregimiento de Juan Mina, mientras que la presunta vía peatonal que aparece dibujada en un plano con una longitud aproximada de 1 kilómetro no fue posible ubicarla por lo que se requirió una verificación de la Secretaría de Planeación para determinar si la vía existe efectivamente y su ubicación exacta.
Estos hechos muestran que, definitivamente, el “cambiazo” no fue nada favorable para el Distrito, además que como consecuencia de la segunda visita técnica tampoco se tomaron decisiones acerca del incumplimiento en las condiciones de la cesión.
De lo que no cabe duda es que los 92.506.42 M2 que fueron sacados del predio La Estancia representan un valioso costo para el Distrito, mientras que el valor de esa misma área, en El Reposo, constituye un detrimento patrimonial por definir por parte de los entes de control.
Finalmente, teniendo en cuenta que los 92.506.42 M2 ya hacen parte de la Zona Franca Cayena, la compensación por el detrimento habría que negociarla en términos económicos.